Renovierungspflicht nach 10 Jahren: Was Mieter in Österreich wissen müssen

Apr, 29 2025

Renovierungspflicht im Mietrecht: Was besagt das Gesetz?

In Österreich kursiert hartnäckig die Meinung: Wer länger als zehn Jahre in einer Wohnung lebt, muss diese renovieren, sobald er auszieht. Renovierungspflicht nach einer bestimmten Zeitspanne – klingt so eindeutig, ist es aber nicht. Im österreichischen Mietrecht steht kein Absatz, der nach exakt zehn Jahren eine automatische Renovierung verlangt. Das liegt daran, dass die Frage der Renovierungspflichten vor allem durch den Mietvertrag und weniger durch das Gesetz geregelt wird. Gesetzlich ist lediglich festgelegt, dass Mieter die Wohnung in einem "ordnungsgemäßen" Zustand zurückgeben müssen. Was genau das heißt, hängt jedoch sehr stark vom Einzelfall ab.

Ein weit verbreiteter Mythos: Mietwohnungen müssen nach zehn Jahren komplett gestrichen, der Boden abgeschliffen und alle Mängel behoben werden. Tatsächlich verlangt das Gesetz keine Generalsanierung, wenn die Gebrauchsspuren durch den üblichen, sogenannten "vertragsgemäßen Gebrauch" entstanden sind. Dazu zählt etwa das Ausbleichen von Wänden, leichte Kratzer auf dem Parkett oder kleine Dübellöcher. Wäre ja auch irgendwie unfair, für ganz normale Alterserscheinungen gleich teuer renovieren zu müssen, oder?

Allerdings sieht die Realität oft anders aus – viele Vermieter nehmen es mit der ordnungsgemäßen Rückgabe ganz genau. Häufig berufen sie sich auf Standardformulierungen wie "besenrein" oder auf spezielle Klauseln, die weitreichende Renovierungsverpflichtungen festlegen. Besonders kritisch: Manche Verträge enthalten sogar eine Verpflichtung, die Wohnung in "frisch ausgemaltem Zustand" zu übergeben. Solche Formulierungen sind aber nicht immer gültig – viele Gerichte in Österreich haben schon entschieden, dass zu strenge Klauseln unzulässig sind. Stichwort: Konsumentenschutz. Wer also denkt, eine fixe 10-Jahres-Frist sei Gesetz, kann beruhigt sein: Ohne klare vertragliche Regelung besteht keine automatische Renovierungspflicht nach zehn Jahren.

Was steht meist im Mietvertrag? Die Rolle der vertraglichen Vereinbarungen

Der Mietvertrag ist das Herzstück jeder Mietbeziehung. Was dort steht, zählt – und kann im Zweifel mehr Gewicht haben als allgemeine Empfehlungen. Typische Formulierungen zur Renovierungspflicht lauten zum Beispiel: "Der Mieter ist verpflichtet, vor Auszug sämtliche vom gewöhnlichen Gebrauch verursachte Schäden zu beseitigen" oder "Die Wohnung ist bei Rückgabe weiß ausgemalt zu übergeben." Klingt erst einmal verbindlich, doch in der Praxis sind diese Klauseln häufig Angriffspunkt vor Gericht.

Ein besonders spannender Aspekt: Seit einigen Jahren prüfen Gerichte viel strenger, ob solche Klauseln überhaupt wirksam sind. Voraussetzung ist, dass sie nicht überraschend und für den Mieter zumutbar sind. Extrem pauschale Verpflichtungen, wie komplette Renovierung der Wohnung nach Ablauf eines beliebigen Zeitraumes, werden sehr kritisch gesehen. Eine spannende Statistik: Im Jahr 2023 erklärte das Bezirksgericht Graz in fast 60% der Streitfälle zugunsten der Mieter, dass bestimmte Renovierungsklauseln zu unbestimmt oder zu belastend waren.

Anders sieht es aus, wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass einzelne, von den Mietern verursachte Mängel zu beheben sind – beispielsweise große Flecken durch ausgelaufene Farbe oder massive Kratzer im Boden. Solche Vorgaben sind meist rechtens, solange nicht verlangt wird, dass altersübliche Abnutzung, wie leicht vergilbte Wände, beseitigt werden müssen. Tipp: Vor der Unterzeichnung des Mietvertrages unbedingt prüfen, wie die Renovierungspflicht geregelt ist. Wer unsicher ist, kann sich beraten lassen oder beim Mieterverein eine kostenlose Erstberatung bekommen.

Typische Missverständnisse: Was Mieter oft falsch verstehen

Egal ob bei Umzügen in Graz, Wien oder Salzburg – viele Mieter sind verunsichert, was sie beim Auszug renovieren müssen. Das liegt oft an Halbwissen oder weil sie hörten, was Freunde erlebt haben. Besonders weit verbreitet ist die Angst, der Vermieter könne nach zehn Jahren einfach beliebig hohe Kosten für Maler oder Handwerker verlangen.

Ein Irrglaube ist auch, dass mündliche Absprachen mindestens genauso verbindlich wie schriftliche Verträge sind. Mündliche Vereinbarungen zur Renovierung sind zwar theoretisch gültig, aber im Streitfall schwer zu beweisen. Ebenfalls nicht selten: Mieter schätzen Gebrauchsspuren falsch ein. Während kleinere Bohrlöcher beim Aufhängen von Bildern nach österreichischer Rechtsprechung als "vertragsgemäßer Gebrauch" gelten, kann das unachtsame Herausreißen eines Schranks samt großer Löcher schon als schadensersatzpflichtig angesehen werden.

Hier lohnt ein genauer Blick: Viele glauben, dass sie die Wohnung in "besserem Zustand" als bei Einzug übergeben müssen, was nicht stimmt. Die Wohnung muss im gleichen Zustand zurückgegeben werden wie beim Bezug, abzüglich der normalen Abnutzung. Ein hilfreicher Tipp: Wer Zeit und Nerven sparen möchte, sollte vor dem Auszug gemeinsam mit dem Vermieter oder einer dritten Person eine Wohnungsbegehung machen. So lassen sich Diskrepanzen gleich vor Ort klären, bevor es zu teuren Nachforderungen kommt.

Welche Renovierungsarbeiten sind tatsächlich Pflicht?

Jetzt wird es konkret: Muss ich nach zehn Jahren wirklich alles neu streichen, Böden schleifen und Armaturen ersetzen? Die Antwort: Nicht zwangsläufig. Im Zentrum der Renovierungspflicht stehen zwei Grundsätze: Einerseits darf die Wohnung nicht beschädigt, sondern nur "gebraucht" aussehen. Andererseits kommt es auf die Vereinbarungen im Vertrag an.

Zu den häufigsten Streitpunkten zählen das Streichen der Wände, Ausbessern von Bohrlöchern und das Putzen verschmutzter Flächen. Defekte Fliesen, abgesprungener Lack oder beschädigte Fenster gehören jedoch nicht zu den normalen Abnutzungen. Mieter müssen solche Schäden meistens ausbessern, es sei denn, sie sind durch die Bausubstanz bedingt und nicht durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden. Eine wichtige Gerichtsentwicklung: Seit 2020 kippen immer mehr Gerichte zu harte "Weißmal-Klauseln". Solange Wände ordentlich gestrichen sind – egal welche Farbe –, genügt das meist.

Wer handwerklich begabt ist, darf vieles selbst erledigen – Malerarbeiten, kleine Ausbesserungen oder auch das Beseitigen von Dübeln. Aber Achtung: Ist das Ergebnis unprofessionell, etwa weil die Farbe abblättert oder Flecken sichtbar bleiben, kann der Vermieter einen Profi verlangen. Tipp: Oft lohnt es sich, lose Wände vor dem Auszug sauber und ordentlich zu streichen – zum Beispiel selbst mit Dispersionsfarbe auf weiß – statt ein teures Malerunternehmen zu bezahlen. Professionelle Handwerkskosten, die Vermieter ohne triftigen Grund verlangen, sind nur in Ausnahmen zulässig.

Praktische Tipps und Strategien beim Auszug

Ein stressfreier Auszug ohne Streitereien? Das geht – mit ein bisschen Planung. Wer nach langer Zeit auszieht, sollte schon Monate vorher die Wohnung kritisch begutachten und kleine Reparaturen frühzeitig erledigen. Viele Mieter dokumentieren den Zustand der Wohnung mit Fotos – am besten mit Datumsstempel. Das kann nicht nur beim Auszug helfen, sondern auch spätere Streitigkeiten entschärfen.

Beim Übergabetermin lohnt sich ein Protokoll, das von beiden Seiten unterschrieben wird. Darin kann aufgelistet werden, was in Ordnung ist, welche Dinge repariert wurden, und worüber es (falls überhaupt) Uneinigkeit gibt. Besonders praktisch: Wer Kopien von alten und neuen Protokollen aufbewahrt, kann den Zustand leicht belegen. Ein weniger bekannter Tipp: Manche Versicherungen, wie die Haushaltsversicherung, übernehmen manchmal Kosten für Schäden, die bei Auszug entdeckt werden – immer einen Blick in die Police werfen.

Auch das Thema Mietkaution ist häufig Anlass für Streit. Vermieter dürfen sie nicht einfach wegen angeblicher Schönheitsreparaturen einbehalten. Einigen sich Mieter und Vermieter nicht, kann die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht helfen. Wer rechtlich auf Nummer sicher gehen will, kann sich an den Mieterschutzbund wenden – besonders, wenn Unsicherheiten bezüglich der Mietrecht Österreich-Regeln oder der individuellen Vertragssituation bestehen.

Schnelle Checkliste für Mieter vor dem Auszug:

Wohnung auf grobe und übermäßige Schäden prüfen
Normale Gebrauchsspuren müssen nicht behoben werden
Alle persönlichen Gegenstände entfernen
Mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll anfertigen
Alte Fotos, Verträge und Protokolle griffbereit halten
Evtl. Beratung beim Mieterschutz einholen

So lassen sich teure Fehler vermeiden, und die Renovierungspflicht wird zum Kinderspiel – auch nach mehr als zehn Jahren Mietdauer. Die Gerüchteküche brodelt zwar weiter, doch wer die Fakten kennt, bleibt entspannt.